Information avant achat maison en pierre

[Liet]

Bonjour,

Suite à un échec d'achat d'une maison en terre dans la région Rennaise (pb de libération de terrain par locataire), nous sommes maintenant sur une maison en pierre sur sous sol total et presque entièrement en plancher bois et parquet.

Si nous avions à l'origine cherché à restaurer une maison en terre et nous étions documenté (+ stage) à ce sujet, nous n'avons que peu de connaissance sur un bâti en pierre avec sous sol, c'est pourquoi je me permet de poster ici.

Ma première question concerne l'humidité de la cave ainsi que l'isolation du plancher bois du RdC. Actuellement, certaines poutres sont rongées par l'humidité (et peut être plus, j'ai demandé un diagnostique) à certains endroits. Est-ce facile de changer ces poutres sans changer tout le plancher?  Dans une des pièces, le parquet a été retiré et une dalle béton a été coulé sur 25m2 sur le plancher bois (pourquoi ? Mystère). Je pense que l'humidité et les poutres pourries viennent de la.
Si nous prévoyons retirer cette dalle, je me pose cependant la question de l'isolation de ce type de sol (on ne prévoyait pas de parquet dans l'autre maison mais des tomettes). Quels matériaux sont utilisables ? J'imagine qu'il s'agit toujours de laisser perspirer et d'isoler à l'air. Quelles techniques existe t-il ? Car si dans cette pièce nous allons faire sauter la dalle et qu'il sera possible d'isoler avant la pose de parquet, dans les autres pièces le parquet ne bougera pas, il s'agira d'isoler par dessous.
Ne vaut-il mieux pas utiliser une seule technique ?

Ensuite, je me pose la question de l'intérêt d'un hérisson dans le sous sol. Actuellement le sol est en terre battue. Réaliser un hérisson ventilé et une dalle de chaux a t-il un intérêt si la cave est déjà ventilée ?

On se pose également la question de la salle de bain de l'étage (sur plancher bois) et de la création d'une salle d'eau dans une chambre, y a t'il des précautions à prendre vis à vis du plancher ? Faut t-il le retirer à cet endroit ? Le remplacer par quoi ?

Enfin, niveau isolation des murs, actuellement il y a un enduit extérieur ciment sur les 2 pignons et une façade. La façade principale est elle en pierre apparente (et le restera). L'intérieur est (je pense) seulement plâtré.
Nous allons donc retirer l'enduit ciment et pour ma part je pensais réaliser une isolation extérieure sur les pignons et la façade actuellement enduite. Cependant je ne sais pas ce qui pourrait correspondre en terme d'efficacité et d'aspect pour une maison de maître.

Nous vous remercions d'avance pour le temps passé à nous lire et vos conseils.

[HDLM]

Bonsoir,

quelle années cette maison ?

Non, ce n'est pas facile de changer les solives sans démonter le parquet ....peut être n'est il pas nécessaire de les changer mais de les renforcer ? à voir !
Isoler par au dessus c'est plus facile bien sur
Pas de Hérisson ventilé dans une cave à priori .... attention à ne pas trop décaisser !

Salle d'eau à l'étage plusieurs écoles possibles...
le plancher protégé par imprégnation d'huile ou verni peut suffire  ou chape légère et carrelage ... à voir selon vos gouts et utilisations

[Liet]

Merci pour votre réponse.

Cette maison est de 1870.

Pour le renforcement des solives, j'y retourne demain avec une torche et un appareil photo pour constater un peu mieux l'état.
Au niveau de la cave, je me suis aperçu qu'un tuyau en sortait et montait contre le pignon de la maison à 6-8m de hauteur. Je pense que cela doit être fait pour forcer la ventilation du sous-sol, je vérifierai demain.
Dans mon souvenir la terre avait l'air assez sèche, maintenant l'hiver n'a pas été très humide et ce début de printemps non plus, qu'en est-il les années pluvieuse ?

[HDLM]

Prenez un canif ou un tournevis pour constater la dureté des bois ...on attend les photos

Effectivement l’hiver à été sec, mais ne confondez pas ventiler et drainer un hérisson... si inondations il doit y avoir des traces, des témoignages ...
Si le niveau des eaux est un problème. Un drainage extérieur est souvent suffisant tout dépend de la nature des sols, du relief, des exutoires possibles ...

[Liet]

Alors je n'ai pas encore les photos (il faut que je les charge ce soir) mais j'ai déjà pu voir plus en détails la maison.

La cave :
Il y a des "rigoles" où l'on voit clairement que l'eau y est présente dès qu'il pleut. Est-ce fait volontairement ou se sont-elles crées d'elles même ? Je ne sais pas. En tout cas la provenance est claire, cela vient de la porte qui donne sur une pente de l'extérieur vers l'intérieur.
Par contre je n'ai pas vu d’exutoire particulier, ce qui m'inquiète c'est que cela a l'air de stagner contre un mur de refend au milieu de la cave. Difficile de se faire une idée, pour le moment c'est sec même s'il a plut aujourd'hui (la terre est craquelée mais plus sombre qu'ailleurs).

Concernant les solives, il y en a de complétement bouffées on peut passer la main à l'intérieur (bizarrement non étayées alors que d'autres le sont sans que j'en mesure la nécessité), d'autres un peu rongées où l'on arrive sur du bois dur en grattant légèrement et d'autres en bon état. Les photos seront plus explicites.

Le séjour :
C'est cette pièce qui a subit un réagréage en béton sur plancher bois. J'ai un peu plus de détails, quand la propriétaire était plus jeune, cette pièce était en fait la cuisine avec un sol en tomettes. A priori le sol étant en mauvais état, ils ont tout cassé, coulé du béton et déplacé la cuisine ailleurs.
J'ai l'impression que l'humidité a un peu fait son œuvre, le papier peint est un peu décollé et le plâtre n'a pas l'air très dur au niveau du sol.

Les combles :
Quelques poutres abimées mais une bonne partie sont cachées à la vue par un plafond sur la moitié des combles et des murs en plâtre. Ce qui m'inquiète c'est ce qu'il y a derrière étant donné que le plafond tombe à certains endroits et est étayé. Est-ce lié à l'age dans un environnement non chauffé ou alors fuites ?.

Bref, pas mal d'incertitudes pour se lancer.

[Liet]

Voici quelques photos des dégats parasitaires :

[Arpèges]

La cave :
Il y a des "rigoles" où l'on voit clairement que l'eau y est présente dès qu'il pleut. Est-ce fait volontairement ou se sont-elles crées d'elles même ? Je ne sais pas. En tout cas la provenance est claire, cela vient de la porte qui donne sur une pente de l'extérieur vers l'intérieur.
.../...
Bref, pas mal d'incertitudes pour se lancer.

Bonjour, je n'ai aucun conseil à vous donner.
Deux extrêmes :
- La maison est belle, dans un endroit idyllique, à un prix inférieur à ceux du marché, sur un terrain facile à drainer alors oui on peut imaginer se lancer dans le projet.
- La maison est quelconque, enclavée entre bâtiments, terrains, route qui rendent le drainage complexe, à un prix qui n'a rien d'anecdotique, alors non avec en plus des rigoles dans la cave une année sèche, c'est clairement rédhibitoire.
Bon dans la réalité vous serez entre les deux.

Dans l'état présenté sur la photo n’espérez pas "réparouiller" le solivage du plancher sans tout changer. Vous partez sur un projet de vie, pas une location temporaire.

Veuillez recevoir l'expression de mon incompétence hélas manifeste. ;-)

[Liet]

- La maison est belle, dans un endroit idyllique, à un prix inférieur à ceux du marché, sur un terrain facile à drainer alors oui on peut imaginer se lancer dans le projet.
- La maison est quelconque, enclavée entre bâtiments, terrains, route qui rendent le drainage complexe, à un prix qui n'a rien d'anecdotique, alors non avec en plus des rigoles dans la cave une année sèche, c'est clairement rédhibitoire.
Bon dans la réalité vous serez entre les deux.

On est bien entre les deux, le prix est supérieur au marché par rapport aux travaux conséquents. Nous comptons donc faire une proposition qui en tient compte (bien que j'ai du mal à estimer la réfection du solivage).
Pour le terrain facile à drainer, je ne sais pas. En tout cas, cette maison est au milieu d'un espace d'1ha lui appartenant, entouré d'arbres et d'un fossé (à cette date à sec). Le terrain est relativement plat, je ne connais pas sa teneur.

Pour la rigole... la seconde origine est trouvée (je n'avais pas de lumière le premier coup), la première étant sous la porte donnant sur l'extérieur et la pente pour descendre dans la cave :


 

[phoenix440]

Ca n'a pas l'air si pourri que ça en photo.

A voir aussi si l'eau des gouttières ne fini pas au pied des murs, ce qui peut expliquer de l'humidité (en plus de l'enduit ciment)

Sinon, si je peux te donner un conseil de ma propre expérience (maison achetées il y a 2 ans, en pierre), s'il y a trop d'incertitude, il veut mieux passer son chemin.
En plus de ce qu'on voit pendant les visites, on retrouve pas mal de chose à faire lorsqu'on emménage.

[Liet]

Bonjour,

Finalement nous allons bien acheter la maison, c'est pourquoi je viens avec des questions supplémentaires.

Pour compléter par rapport aux derniers messages, les gouttières sont raccordées à une évacuation vers le fossé sauf une qui arrive au pied du mur. Je projette donc soit de l'évacuer comme les autres, voir de mettre une cuve.
Concernant la pente d'accès à la cave par laquelle dégringole toute l'eau du pluie, j'envisage de faire un caniveau devant cette pente raccordé à l'évacuation des gouttières qui est juste à côté. Cela devrait solutionner en partie les problèmes d'humidité.
Pour le drain périphérique... je ne sais pas encore combien il faudra creuser et si c'est réalisable, la cave étant enterrée en partie, ca fait une sacré hauteur.

J'en arrive donc aux question :

J'ai parcouru pas mal le forum mais je n'ai pas vraiment trouvé de réponses concernant l’isolation intérieur. Je vois qu'on parle régulièrement du chaux/chanvre mais qui est plus un correcteur thermique. Qu'est-il possible de faire comme isolation des murs sur ce type de maison en pierre + plancher bois. Ce qui m'intrigue surtout c'est comment isoler avec les murs de refend.
La maison du logement de la ville nous conseille de mettre de la laine de bois et un frein vapeur, ca ne risque pas d'être une invitation aux champignons ?

[Arpèges]

Bonjour,
Sujet délicat : http://www.tiez-breiz.org/forum/index.php?topic=1347.msg8871#msg8871
ou : https://www.forumconstruire.com/construire/topic-155537.php
Ils en parlent partout, personne n'a l'air d'accord. Courage... ;-)

[HDLM]

Bonsoir,
C'est surtout la reprise d'humidité possible de l'isolant par les bas de mur qui inquiète.
De mon point de vue si il y a risque d'humidité pas de laine de bois au rez de chaussée

[matt]

J'ai parcouru pas mal le forum mais je n'ai pas vraiment trouvé de réponses concernant l’isolation intérieur. Je vois qu'on parle régulièrement du chaux/chanvre mais qui est plus un correcteur thermique. Qu'est-il possible de faire comme isolation des murs sur ce type de maison en pierre + plancher bois. Ce qui m'intrigue surtout c'est comment isoler avec les murs de refend.
La maison du logement de la ville nous conseille de mettre de la laine de bois et un frein vapeur, ca ne risque pas d'être une invitation aux champignons ?

Dans mon cas, c'est pareil, pas de réponse définitive.
L'artisan en qui j'ai entière confiance pour tout un tas de chose m'a proposé, que ce soit en ITI ou ITE, de la laine de bois ! Pour rappel, j'ai une maison en pierres maçonnées terre-chaux, dans un terrain très argileux, avec nappes d'eau au ras du sols lors de saisons pluvieuses. Les murs sont franchement humides car pas encore de drainage extérieur !
Alerté par les doutes de certaines personnes sur ce forum, j'ai évoqué le sujet avec lui. Il m'a dit qu'a priori, en ITE, aucune soucis car le mur est côté chauffé. Et en ITI comme en ITE, le frein vapeur hygro + les enduits terre permettront la respiration du complexe.
Extrait du devis :

Réalisation d'une isolation en fibre de bois et d'une étanchéïté à l'air hygrovariable, permettant d'accueillir un enduit de finition terre intérieur.
Fourniture et pose d'une ossature bois secondaire 95mm et d'une isolation en fibre de bois semi-rigide croisée 100mm + 40mm (R=3,7).
Réalisation d'une étanchéité à l'air par membrane hygrovariable, compris futur raccord avec volume à l'étage.
Fourniture et pose d'un isolant en fibre de bois rigide support d'enduit 40mm.

Du coup on va prendre le risque !
Je ne sais pas si ça vous rassure beaucoup !? mais c'est tout ce que je peux vous dire sur ce sujet !!!

Par contre, pour le sujet murs de refends, plusieurs options classées par ordre du - isolant au + :
- on arrête l'isolant ! dommage pour le pont thermique, mais cela simplifie les travaux. Encore plus dommage si le mur est au nord...
- on fait un retour d'isolant contre le mur de refend, sur environ 50cm / 1m et ça de chaque côté du mur de refend. Pas toujours esthétique, cela dépend de la configuration.
- On coupe le mur de refend sur l'épaisseur de l'isolant. Cette option n'est pas toujours possible. Dans le cas de vieilles longères où les murs de refend ne sont que des "cloisons", pas solidaires des façades, c'est faisable !

J'en oublie surement...
cordialement

[Liet]

Merci à vous trois pour vos réponses.

En fait on se retrouve un peu dans un paradoxe ! Je m'explique :
1/ La chaudière fioul est à remplacer (on partirait sur du bois) sinon l'hiver va s'annoncer rude.
2/ Pour la remplacer, il nous faut connaitre un minimum notre isolation future (ou son absence) pour le dimensionnement
3/ Pour connaitre l'isolation, on se dit : "Et si on passait l'hiver sans rien toucher, cela nous donnerait une indication"
4/ Pour passer l'hiver sans rien toucher, il nous faut remplacer la chaudière
5/ On reboucle sur le 1/, 2/...

Sans compter que pour refaire l'électricité, c'est mieux si je sais ce que je fais au niveau des cloisons...

Concernant la reprise de l'humidité en bas des murs, on est ici sur un RDC sur-élevé, en dessous il y a une cave semi-enterrée qui doit faire au moins 1m75 car je passe sans devoir me baisser. Je dirai que le RDV est situé à 1m du sol environ, pour y accéder il faut gravir 5 marches. Je ne sais pas si l'humidité remontera jusqu'à ce niveau, surtout après avoir traité l'arrivée d'eau de pluie dans la cave et la gouttière au pied du mur.

Pour le mur de refend, la solution 2/ me fait un peu peur (peut être à tort !) car j'ai peur que le mur stock de l'humidité en profondeur et que son évacuation soit trop lente car une sacrée épaisseur avant le contact extérieur (cela ne pourrait migrer que vers l'intérieur).
Du coup j'avais effectivement pensé à la solution 3/ mais je n'ai aucune idée sur sa faisabilité à l'heure actuelle sur cette batisse.

Bref, un casse tête !

[phoenix440]

L'isolation intérieur......vaste sujet.

J'ai lu des quantités de forum, personne n'est d'accord.

Après si on demande aux voisins, comme par exemple chez moi, c'est: "laine de verre et placo". Et ca fait 20 ans, ils ont pas la moindre traces d'humidité et ne se plaigne pas du tout de la facteur de chauffage.