Vieux murs en pierres, refaire isolation/finition

[Jesyan]

Les artisans m'ont conseillé de mettre un extracteur dans la SdB et éventuellement un dans la cuisine (en plus de la hotte).


Cependant, les choses tournent de plus en plus mal; le charpentier=couvreur nous a montré encore de biens belles surprises sous la toiture (et autour aussi d'ailleurs). Du coup, notre budget vole en éclat et nous suspendons donc tout les projets, nous emménageons ailleurs et pour avoir les moyens de rénover notre ruine (qu'on a du coup acheté bien cher), il ne nous reste plus qu'à aller allumer un cierge...

Pour bien faire, il faudrait tout casser et ne conserver que les murs et la charpente. Et encore, les murs, c'est même pas sûr puisqu'on ne sait toujours pas ce qui se cache sous les différentes "finitions" intérieures, ni sous l'enduit ciment extérieur. Quand aux fondations, c'est le grand mystère. Si ça s'trouve, la maison est en carton-pâte et on ne le sait même pas...

Nous sommes en train de voir pour monter un dossier contre le vendeur, mais il faut reconnaître qu'il a très bien joué son coup, alors que nous on s'est un peu pris les pieds dans le tapis...

Bref...

[Gérard]

Bonsoir,

ouh-là vous avez besoin d'une bonne dose de remonte-moral... je ne sais pas si on a ça en magasin ! mais en cherchant un peu...

Non rassurez-vous, votre maison n'est pas en carton-pâte, ça c'est certain. Ses murs reposent sur la terre, et sont là depuis... lurette ! Elle aura plus de valeur lorsqu'elle sera débarrassée de toutes ces scories du XXème ! mais vous c'est sûr et en attendant, il faut faire avec et vivre.

Le vendeur, probablement il était de bonne foi ? quoique pour la couverture, c'est difficile de nier un mauvais état. Pour le reste, la maison était dans la "norme" d'avant les matériaux éco-compatibles avec l'ancien... Vis à vis de la couverture, une action est possible, mais prendra du temps, batailles d'experts plus ou moins sérieux ou réellement experts, en vue ! bien que dans ce domaine, il semble difficile de nier la vérité !

La couverture c'est sûr, c'est incontournable. Par ailleurs, cette maison présente-t'elle des fissures ? un enduit ciment est idéal pour les déceler, un des rares avantages de ce matériau...

Bon courage !
Gérard.

[Jesyan]

Bonjour,

Oui, un bon remonte-moral, ce serait bien... Nous n'avons pas avancé depuis mon dernier passage. Au contraire même, nous reculons.

Le maçon à découvert d'autres joyeusetés... Non, non, le vendeur est simplement un escroc, et nous, de bien bons pigeons.


Je disais donc, qu'à l'heure actuelle, nous n'avons pas avancé d'un poil. Nous n'avons plus rien touché depuis 3 semaines, et nous cherchons encore comment nous retourner contre le vendeur (mais rien que pour obtenir la moindre info juridique c'est un véritable parcours du combattant). Le bon point, c'est que nous avons un nouveau logement, fraîchement rénové et fonctionnel. Nous sommes fauché (double loyer), mais au moins on a un toit pour l'hiver, ensuite, bah on fera du camping je crois bien...


J'ai donc appelé un nouveau maçon, par l'intermédiaire de connaissances, qui ont rénové de l'ancien. Je lui ai expliqué la problématique et les enjeux. Attention, il faut savoir que ce qui suit n'est pas forcément ce qu'il m'a proposé de mieux, mais c'est actuellement l'une des solutions les plus réaliste dans notre situation... :

A l'extérieur :
- Laisser tomber dans un premier temps (y revenir plus tard). Pour le drainage extérieur, ce serait exorbitant compte tenu du boulot que ça demanderait et des difficultés pour évacuer l'eau. De plus, dans ma configuration, j'aurais plus de risques d'attirer l'eau vers les soubassements que de les drainer correctement. Pour l'enduit ciment, au moins c'est propre; à piquer dans les années à venir et a remplacer par de la chaux. Par contre, il va falloir "agrafer" un mur, l'enduit s'y fissure et c'est tout un pignon qui semble s'affaisser (la peinture l'avait bien caché ces derniers mois; maintenant, ça se voit...).
Par contre il m'a proposé de percer le bas des murs, tout autour de la maison, sur les 2 tiers de leur épaisseur, pour y poser des jecépluquoi qui aiderait les murs à respirer malgré l'enduit ciment.

A l'intérieur :
- Commencer par le sol du RdC. Il m'a demandé d'y faire un trou pour voir ce qui se cache sous le carrelage ciment, nous aviserons ensuite. Pour lui, je devrais tomber sur des gravillons dès les premiers cm...  
- Si possible, poser un hérisson (mais ça c'est mal barré, le coût est exorbitant !). Sinon, un drainage intérieur avec prise d'air extérieur, pour faire respirer et "assécher" le sol.
- Piquage des murs, à fond, sur 1m50 pour y faire un dégrossi chaux. (+ continuer de piquer au maximum au dessus).
- Pose d'un placo-hydrau, sans aucun isolant, avec grille d'aération entre l'intérieur et le vide d'air. Le placo faisant alors office de simple habillage. Pour lui, faire un enduit chaux complet serait toujours possible mais à trop grand renfort de travaux par rapport à nos possibilités...

Voilà, voilà... C'est la quatrième solution "différente" qu'on nous propose... On en sort plus !

[Jesyan]

Je dois bien avouer que la solution de la revente directe, en l'état, nous a effleurée l'esprit; même à payer toute notre vie (ce vers quoi nous tendons de toute façon).
Mais là, de toute façon, il faut être réaliste, notre endettement est passé de 15% au mois de juillet, à 24% avec le crédit immo, et à près de 55% actuellement. Ajoutons à cela les impôts fonciers, locaux (x2), l'EDF (x1,5), l'eau (x2) et les ordures ménagères (x2)...

J'ai beau creusé la question en long, en large et en travers, je ne vois pas de solution réellement pérenne, ne serait-ce que pour garder un toit provisoire (à moins de gagner au loto). Et ne parlons même pas des travaux supplémentaires !
Hier, on nous à même proposé, très sérieusement, la solution de la vieille caravane en attendant. C'était fait gentiment, mais ça fait plus de mal qu'autre chose en fait... Un peu comme les "... et avec les enfants, vous allez faire comment ?" ou les "Moi, à votre place, je ne sais pas si j'arriverais à encaisser tout ça"...
 
Nous n'allons même plus voir la maison, le dégoût prenant peu à peu le pas sur l'envie.

Nous n'aurions jamais imaginé nous retrouver dans une telle mer*e...

[Gérard]

Bonsoir Jesyan,

bon s'il est avéré que c'est un escroc, il faut se retourner contre lui, attaquer en justice. Déjà pour ne pas subir et garder sa dignité, c'est important. Résister ! (plus facile à dire qu'à faire...)

Je vais essayer de me renseigner, voir ce qu'il faut faire, et reviens vers vous.

En attendant, je vois que l'asso Maisons Paysannes de France est active dans la Sarthe :
http://pays-de-la-loire.maisons-paysannes.org/dpt/sarthe/des-nouvelles-de-la-sarthe/
Il faudrait vous rapprocher d'un représentant, d'une équipe locale, pour partager votre désarroi, obtenir une véritable expertise sur votre maison (un mur qui s'affaisse ce n'est pas si grave...) et susciter une solidarité, on peut rêver ? si on n'essaie pas, on n'y arrivera pas !

Gérard.

[Jesyan]

Bonjour,

Désolé pour l'humeur, mais des fois ça fait du bien aussi d'extérioriser. D'autant que dans l'histoire nous nous sentons bien seul; les artisans ne se mouillent pas trop, le notaire à disparu de la circulation (avec le vendeur peut-être !?) et une partie de l'entourage déçoit...
Ce soir, j'ai également eu le droit à une surprise : Le "garage" qui abrite une partie de nos affaires, à été visité. Heureusement qu'il n'y a rien de grande valeur ! Je n'ai pas l'impression que quelque chose est disparu.


Ce sont des hauts et des bas; hier c'était un bas.


Ce soir ça va mieux, j'ai eu de nouvelles réponses et ça apporte de l'eau à notre moulin. Nous continuons de réfléchir à la position que nous allons adopter. L'attaque directe n'est pas forcément ce qu'il y a de mieux, c'est du temps, de l'énergie, un budget (attaque + vie quotidienne)... Et en cas d'échec, la situation deviendrait insoluble. Et ne parlons pas du moral !!!


Actuellement nous devrions pouvoir envisager la réfection complète du RdC (avec la partie travaux du crédit en cours + une possibilité de second crédit). J'attends toujours les devis et je vais me pencher sur ce que nous pouvons faire nous-même (les économies sont surtout là). Reste à savoir ce que nous ferons (chaux, placo, BC, etc...) !

Pour le moment donc, réfection du RdC avec sol mis à niveau, SdB complète, menuiseries PVC, élec, plomberie et un peu de maçonnerie. Il reste à trouver une solution pour l'escalier (qui n'est pas une dépense négligeable).
A partir de là, nous ferons, dans le salon, une chambre provisoire pour les enfants et pour la garde d'enfant de ma femme. Ainsi nous pourrons "emménager" et nous libérez de ce double loyer et des charges qui vont avec. Si tout se passe bien, nous pourrons alors reconsidérer la situation : Faire l'étage (3 chambres et un bureau) à nos frais (isolation, cloisonnement...); ou lancer l'attaque sur ce qui fait le plus mal, l'isolation sous toiture et une partie de la toiture.   


Pour Maisons Paysanne de France, merci pour le lien. Je ne connaissais pas, je vais prendre contact avec eux demain; c'est une voie à explorer.

[Gérard]

Bonsoir,

il y a des termes inutiles à prononcer, qui n'apportent rien. Jesyan est suffisamment dans la mouise pour en rajouter ! De plus, il n'a pas à fournir des informations strictement privées ici.

Il est clair que ces aspects juridiques sortent du cadre de ce forum, on est d'accord. Néanmoins, il est important de montrer que nous ne sommes pas insensibles à sa mésaventure, et ne pouvons que l'encourager à creuser les solutions techniques économiques, qui souvent sont celles qui respectent le mieux le bâti ancien !

S'il est des pistes juridiques à proposer, on peut très bien le faire par le biais de messages privés, fonction disponible sur ce forum.

Gérard.

[skerain]

Salut Jésyan,

Nous avons acheté une maison à rénover et nous nous retrouvons avec une réhabilitation complète (démolition totale du RdC, draînage, piquage des enduits, etc). Mérule et coniophore ont colonisé le plancher du RdC. Nous partageons donc une situation financière délicate. :)

Ceci étant dit, dans notre situation il a été possible d'améliorer la situation rapidement avec beaucoup d'huile de coude: de ma petite expérience personnelle, le bâti ancien c'est bien souvent des techniques simples/rustiques mais efficaces et surtout ... pas très chères si tu fais toi-même. Par contre, il te faut de la main d'oeuvre et là, c'est à toi de jouer (amis, voisins, famille mais aussi associations).

Attention aux avis de passionnés: écoutes-les mais garde en tête l'essentiel, tu n'as pas les moyens de l'accessoire ! ;) Fuis les produits très techniques, d'un rapport qualité/prix bien trop cher. Les cailloux, le sable ne valent rien. On trouve des camions-benne en location à 80€. Beaucoup de gens peuvent prêter de l'outillage (ex: bétonneuse). Renseignes-toi bien avant de faire une dépense, prépares bien ton travail.

Contactes l'ANAH pour tout ce qui touche à la rénovation "énergétique" (fenêtre, isolation, VMC, chauffe-eau, ...). Si la maison est inhabitable (insalubre), il me semble que tu peux demander au maire de la classer comme telle et disposer d'une aide bien plus conséquente (tu passes d'un projet par poste à un projet global).

Demandes une aide à ton Conseil Général et à toutes les collectivités susceptibles de t'aider. Les services techniques de la mairie dispose de moyens très utiles. Tu as peut-être un maire compatissant ...

Enfin tout ça, c'est si tu ne réussis pas à casser la vente. ;)

Bon courage et bonne chance ! Stéphane.

[Jesyan]

Bonjour skerain.

Nous te remercions pour ce message très sympathique et instructif.


Les choses ont évoluées depuis les dernières semaines.

Pour l'aspect juridique tout d'abord :
J'ai dépensé beaucoup (trop !) d'énergie sur le sujet, mais les réponses commencent à arriver. Plus par mes propres recherches que par l'aide reçut.
- Le notaire : On l'oublie, il botte constamment en touche. L'attaquer pour défaut de conseil est possible, mais inimaginable puisque ce serait parole contre parole. Tout autre procédure (courrier à la chambre des notaires, etc...) ne sont que fumisteries. Et même en cas de victoire, nos gains seraient anecdotiques. J'ai bien d'autres chat à fouetter que de passer mon temps là-dessus !
- L'avocat : Cette vaste blague !!! Rien à faire de la situation ou de quoi que ce soit. Totalement irréaliste dans sa vision des choses et surtout, un appétit financier sans égal ! J'ai perdu un temps fou avec ce clown, ça m'a bien refroidit.
- Les 2 experts : Ils ont été clairs dans leurs explications et leurs avis ont été instructif.
- Juriste/Greffière du TGI ou de la cour d'appel : Extrêmement instructif, j'ai fait un sacré bon en avant après ces entretiens.
- Protection juridique : Sceptique dès le début, ils m'ont mis le doute. Après recherches, il s'avère qu'ils sont dans le vrai.
- Les autres intervenants restent anecdotiques tant ils n'ont rien apporté au dossier.

En gros ce qui en ressort (validé par les juristes/greffier/expert via le TGI ou la cour d'appel) :
- Il n'y a pas de vice caché (au sens stricte de la loi) car le vendeur à pris soin de ne pas laisser de malfaçon assez grave pour qu'elles puissent être considérées comme telle. Le vice caché étant ce qu'il y a de plus "attaquable", nos chances de réussites (espoir de gain) étaient déjà moindre d'entrée de jeu. Dans notre cas, ce sont essentiellement des malfaçons et des défauts de délivrance, beaucoup plus discutable devant un tribunal.
- L'acte de vente à été ficelé de manière à limiter très fortement nos recours. Là où nous pensions justement que nos chances étaient les plus importantes (selon les explications foireuses du notaire); c'est en fait exactement l'inverse !


A suivre au prochain message --->

[Jesyan]

---> La suite :

- Le coût d'une telle attaque est exorbitant ! Même soutenu par la protection juridique, les frais "annexes" (expertises, scellée de la maison, relogement, etc...) représentent une somme affolante (au bas mot 4 zéro avec un 1 voire un 2 devant); impossible à supporter pour nous, sachant, en plus, qu'il faudra de toute manière réinjecter de l'argent dans la rénovation ensuite. De plus, le vendeur à tout intérêt à faire durer la procédure (ce qui est d'ailleurs simplissime pour lui) pour nous asphyxier et nous faire lâcher prise. Enfin, en cas de défaite, les sommes que nous devrons (frais de procédure adverse, dommage et intérêt au vendeur - sic ! -) nous ruineraient, au sens stricte du mot. Et je ne prends pas en compte l'aspect psychologique de la procédure...
- Dans le meilleur des cas, l'espoir de gain financier est trop faible pour justifier une telle prise de risque et casser la vente est tout simplement impossible dans notre cas.  
- La procédure en elle-même est extrêmement délicate puisque c'est à l'attaquant de tout prouver. Comment prouver la mauvaise foi du vendeur, ses mensonges oraux, etc ? D'autant que nous doutons du notaire qui se placera sûrement, malhonnête qu'il est, du côté du vendeur, ne serait-ce que pour se couvrir.
- Il y a de fortes probabilités que le juge, même si il ne donne pas complètement raison au vendeur, limite fortement notre victoire en considérant que le vendeur a fait les travaux en "bon père de famille" (quand bien même nous savons désormais que c'est faux puisqu'il a tout fait au rabais maximum, mais à assuré sur les finitions pour masquer son escroquerie).
Dans notre situation, le juge estimera donc certainement qu'il nous appartenait de prendre les devants, avant l'achat, sachant que le vendeur n'était pas "pro" : expertise générale coûteuse (3000 euros dans notre cas, selon l'expert ) + contre-diagnostique pour opposer aux diagnostiques foireux remis par le vendeur. Entre-nous, qui fait faire une expertise aussi poussée et coûteuse avant l'achat ? Qui refait faire les diagnostiques !?!? N'oublions pas que nous avons été de bonnes foi, qu'avec 40 pages de diagnostiques + les conseils "avisés" du notaire, nous pensions être en confiance... Et bien non, aux yeux de la loi, même s'il était impossible de détecter ces malfaçons sans faire de trou dans les murs, soulever la toiture, etc... c'est nous les naïfs plus que le vendeur l'escroc !
- D'autres détails, parfois cocasses ou simplement aberrants, que j'ai pu oublier ou que je ne m'étendrait pas à lister ici...  


Bref, quand la justice élargie le ravin, il nous semble plus sage d'éviter de le sauter (surtout sans parachute ou filet !!!)...


Nous avons donc décidé d'abandonner nos droits et de nous pencher sur la rénovation de la maison.


La suite des news (technique cette fois) au prochain épisode ! (tout à l'heure peut-être !)

[Gérard]

Bonjour Jesyan,

ok pour ces explications, c'est clair et j'espère que cela fera réfléchir à 2 fois des candidats à l'achat, il y en a parfois ici, qui anticipent. Un homme averti en vaut deux !

Maintenant, si ce sont des malfaçons, on peut toujours y remédier, avec un peu de discernement, de technique adaptée au bâti ancien, et de l'énergie positive, de l'entraide, de la solidarité. Il est possible de limiter au strict minimum l'impact financier... En général, ça va bien ensemble, avec un réhabilitation respectueuse ! Mais c'est forcément synonyme de temps, de durée...

Tiez Breiz a réussi a réhabiliter une véritable ruine dans les monts d'Arrée, cela a représenté un travail de longue haleine, beaucoup de bénévolat, etc. Mais on y est arrivés ! Voir ici : http://www.tiez-breiz.org/lannedern_chantier.php

Retour maintenant sur le volet technique de ce chantier à venir !...

Gérard.

[Jesyan]

Retour maintenant sur le volet technique de ce chantier à venir !...

Gérard.

Je suis en train de rédiger un (plusieurs) pavé sur le sujet justement ! Ca vient, ça vient !

[Jesyan]

Donc passons à la technique !

Sur conseil de Gérard, j'ai fait appel à Maison Paysanne de France et contacté le conseiller local. Le Monsieur en question, dans le "milieu" depuis le début des années 70, est venu faire une "inspection" de la maison. Pour synthétiser : Il a semblé effaré par l'étendue des malfaçons réalisées par notre vendeur et des problèmes datant d'avant cette "rénovation" et finalement aggravés ou masqués par cette dernière.

Durant la première demie-heure nous avons cru qu'il allait déclarer forfait. Mais finalement non !

Il nous a donné des conseils techniques et quelques infos sur les artisans "collaboratifs" du coin. Nous avons suivi ces conseils et creusé cette voie qui est aujourd'hui celle que nous choisissons tant elle semble correspondre à nos besoins/possibilités (à notre réalité en somme).
Je tiens donc à remercier ce Mr (je ne sais pas si je peux le citer ?) ainsi que Gérard pour cette aide "personnalisée".


Voici donc les information obtenues par Maisons Paysannes de France et les solutions proposées qui en découlent (artisans notamment).

Le RdC :
 
1 - Le sol :
Il est constitué d'un carrelage ciment de 2 cm d'épaisseur, sur chape chaux/ciment de 5 cm d'épaisseur (réalisé lors d'une restauration datant des années 1940/1950), sur lit de gravier. Je n'ai peut-être pas les termes exact, mais en gros c'est ça.
Le carrelage ciment est en excellent état, pas de fissures et une décoloration assez légère. Cependant, même s'il est plan, les différences de niveau entre les pièces peut-être important et certains sols ne sont pas vraiment de niveau. Nous le savions et avions prévu de nous en satisfaire (ça n'a d'ailleurs rien de rédhibitoire). Nous pourrions le garder en l'état, mais les artisans nous conseille une réfection pour en améliorer le confort et la "salubrité".
-> Casse de la chape et coulage d'un chape chaux pour tout le bénéfice que cela apporte au bâti et au confort, mais aussi pour une remise à niveau complète du RdC (tant qu'à faire !).
Cette opération est cependant facultative, mais serait intéressante à réaliser; d'autant qu'il sera impossible de le faire par la suite. Nous pouvons également opter pour la réfection des seulement 2 pièces posant le plus de problème, la cuisine et la salle de bain adjacente.
--> Evidemment, cette proposition m'intéresse au plus haut point, avoir une base largement saine étant primordial. Mais la solution étant facultative et la banque ayant aussi son mot à dire, nous ne pouvons pas la valider pour le moment tant il y a d'autres priorités (mais c'est quand même largement dans le tuyau). J'attends le devis.

[Jesyan]

2 - Les murs :
Ils mesurent 65 cm d'épaisseur et sont en pierres/mortier chaux et en tuffeau. Ils sont recouverts d'enduit ciment à l'extérieur et de ciment, plâtre ou crépis à l'intérieur. Le tout caché sous du placo posé n'importe comment (MAP directement sur le mur, rail à sous-pente...) mais vraiment bien fini (d'où notre déconvenue d'ailleurs).
Les murs primaires semblent de bonnes bases sur lesquelles repartir.
-> Piquage complet des murs interne puis enduit chaux/chanvre. Pour l'épaisseur, nous verrons en fonction de l'état des rattrapages à faire et des possibilité techniques/réalistes concernant le passage de l'électricité. Nous partirions sur 5cm sur les murs donnant sur l'extérieur et un simple habillage sur les murs de refend. Pour l'extérieur, cela restera tel quel dans les premières années, le timing et le budget étant forcément limité. Par contre, il serait envisageable d'y percer des trous de 40cm de profondeur pour aérer les murs (je ne me souviens plus du nom de cette technique). Ce serait un travail laborieux mais qui au pire ne peut faire que du bien (mais que je peux réaliser plus tard en attendant de refaire un enduit de qualité).
--> Solution adoptée (à peaufiner cependant en fonction des "surprises" révélées par le piquage).

[Jesyan]

3 - Les plafonds :
La moitié est constitué de solives apparentes en chêne, avec torchis habillé de toile de verre peinte (entrée, SdB) ou de plâtre (cuisine); la seconde moitié est un simple plafond en béton recouvert de plâtre (salon). Ils sont tous en bon état (pas de fissures de déformation ou de décoloration) et ne nécessitent donc pas de travaux autre que facultatifs, éventuellement de finition.
-> Le RdC étant mis à nu, j'envisage de sabler les solives qui sont actuellement peintes en chêne foncé/laquées et que nous préférerions naturelles, sans compter que ça éclaircirait les pièces. L'ennui c'est le risque d'abîmer le torchis et donc d'augmenter le coût et le travail à faire ensuite. Mais quel est le degré de risque ? (sachant que le trochis est recouvert de plâtre ou de toile de verre).
De plus, le plancher de l'étage est en béton coulé sur les 5 cm de torchis recouvrant les solives. N'y a t'il pas un risque pour ce plancher ? Je me dis que le torchis ne sera pas directement ciblé par le sablage, qu'il est recouvert (toile de verre/plâtre) et que de là à éclater le torchis sur son épaisseur totale (sachant qu'il est plus épais entre les solives) j'ai de la marge, mais à vrai dire, je n'en sais rien. Bref, question en suspend, j'en parlerais au maçon.
--> Là on est dans le facultatif. Réalisable soit-même, le coût n'est pas exorbitant (quelques centaines d'euros de location/consommable) compte tenu de la surface relativement faible à travailler. De plus, si nous voulons le faire, c'est maintenant (allez donc sabler dans une maison finie !).
Nous envisagerons sérieusement cette possibilité une fois les murs entièrement piqués (et en cours de séchage) et en fonction des devis/prêts définitifs.